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家づくりノウハウ
2022.10.25

【マイホームに向けて土地探し】!「変形地」や地盤など、知っておきたい3つのポイント

土地購入の前に知っておきたいポイント

目次

 
こんにちは。 
R+houseさいたま中央店の山井です。 
 
マイホームを建てるときに、避けては通れないのが「土地探し」です。 
今回は、そんな土地探しの際に役立つ情報について、お話したいと思います。 
 
 

ポイント1. 「変形地」のメリット・デメリットを知って「土地探し」 

 

■「変形地」とは 

マイホームのために土地探しを始めたところ、「変形地」というちょっと聞き慣れない言葉に出会ったことがある方もいるかもしれません。 
 
「変形地」とは、簡単に言うといびつな形をした土地のことです。 
一般的な分譲地で見られるような整形された土地は、正方形や長方形のかたちのものが多いですよね。 
一方、「変形地」は“形が正方形や長方形ではない”三角形や五角形、台形の土地、極端に細長い土地や旗のような形をした「旗竿地」、土地に高低差がある「傾斜地」などです。 
 
また、「狭小地」と呼ばれる15~20坪以下の狭い土地もあります。「狭小地」の中には、面積が狭いだけでなく、三角形や台形等の変形した土地であることも少なくありません。 
 

■「変形地」のデメリット 

このように、「変形地」のことを詳しく見ていくと、「家を建てにくそうな土地だな」と思う方もいるかもしれません。 
 
たしかに、「変形地」は利用する範囲が限られてしまったり、整地が必要になったりする場合もあります。また、土地を有効に活用するためのプランを、積極的に提案できる住宅会社かどうかということにも左右されるでしょう。 
 

■「変形地」のメリット 

では、「変形地」はデメリットばかりで、メリットはないのでしょうか。 
実は、決してそんなことはありません。 
 
まず、1番のメリットは「一般的に、周辺土地相場よりも安価」だということです。 
地域にもよりますが、土地の購入費用はマイホーム建築で大きな割合を占めます。 
その浮いた金額分を、住宅の建築費用に回せるのは非常に大きなメリットです。 
 
また、「旗竿地」は道路と細長い土地で繋がっていて、その奥に比較的広い整形地が存在している形状の土地ですが、道路と面している部分が少ないため、住居部分は比較的静かでプライバシーを確保しやすいというメリットがあります。 
 
「傾斜地」についてですが、通常土地は造成された後に売り出されるため、個人で傾斜地を整備しなければならないケースはほとんどありません。ただし、個人で土地の整備をする必要がある場合は、当然追加の費用がかかります。事前にしっかり確認しておきましょう。 
 
地価が高い都市部などに多い「狭小地」では、延べ床面積を広くするために、3階建て以上の家屋になることが多いのが特徴です。 
 
そのような都市部の「狭小地」のもつメリットは、やはり交通のアクセスなど利便性が良いことです。また、住宅がコンパクトになるので、「冷暖房効率が良く、光熱費を節約できる」、「土地が小さいので固定資産税が安くなる」といったメリットもあります。 
 

■「変形地」を上手に活用する方法 

住みやすい家づくりには、家全体の日当たりや通風、眺望、道路や隣家の建物との位置関係に配慮しながら間取りを考えることが重要です。 
 
特に「変形地」などの場合、土地の特性や周囲環境に配慮しながら、その土地に合った間取りが求められるでしょう。 
つまり、一般住宅として利用するため、土地の活用に工夫が必要なのです。 
 
それでは、どんな点に配慮すればよいのでしょうか。 
 
「変形地」の活用方法のポイントは、全部で3つです。 
 
1.デッドスペースを上手に利用 
「変形地」では、どうしても使いづらい場所が出てきてしまいます。 
たとえば、「土地の凹凸部分を利用して、窓やプライベート空間を配置する」、「余りそうな土地は庭や駐車場にする」といったように、デッドスペースを上手に活用した間取りにしてみましょう。 
 
2.空間を仕切らずワンフロアにする 
空間をあえて仕切らず、ワンフロアとして活用するのも1つの手です。 
また、土地の高低差を利用して、地下スペースや「スキップフロア(各階の間に中間層をつくる間取り)」を設ける、といった方法もあります。 
 
3.特殊な形状をあえて生かす 
土地の形をそのまま生かす方法もあります。 
特殊な間取りの部屋をあえて作ってみたり、傾斜部分に収納スペースやトイレを配置したりといった方法です。 
 
 
このように、設計の工夫次第で、特殊な形のデメリットを緩和し、コストパフォーマンスの良い家を建てることは可能なのです。土地にかけるお金を節約した分、より質の高い住宅建築の費用にあてられるので、結果的に「住み良いマイホーム」が手に入るでしょう。 
 
皆さんには、「かたちの良い土地」「不動産価値が高い土地」=「自分にとって住みよい住宅」とは限らないことを、頭に置いておいてほしいと思います。不動産会社の考える「いい土地」と、あなたにとっての「いい土地」とは違うのです。 
 
ただし、当然ですが「変形地」を上手に活用するためには、設計者の高い能力が求められます。逆にいうと、高い設計力をもっている設計者がいる会社なら、“選べる土地の幅が広がる”ということでもあります。 
 
「変形地」であるにせよ、ないにせよ、「その土地にどんな建物が建つのか」きちんとイメージができる状態で、マイホームの土地を選びたいものですよね。 
 
土地探しの際、その場所に建つ建物のことまで考慮しながら土地をみてくれるのは、建物を建てる住宅会社です。賢い土地選びができる消費者になるためには、不動産会社の言葉を鵜吞みにするばかりではうまくいきません。 
 
信頼できる住宅会社を見つけ、一緒に土地探しをすることで、“土地がもつポテンシャルを最大限引き出す家づくり”を実現することができるでしょう。 
 
 

ポイント2. 土地の災害情報の知識を得ておく 

 

■災害時に備え、土地の地盤についての知識を得る 

快適な住まいとは、“安全な住まい”であることも含みます。日々快適に日常生活を暮らせるかだけではなく、災害が起きたとき、自分の住まいがどういう危険にさらされる可能性があるのか、あらかじめきちんと把握しておくことは非常に大事です。 
 
マイホームを建てる土地の地盤が、建築に適した地盤なのか、地震や豪雨などの自然災害の影響を受けた場合、どの程度の被害が出る可能性があるのか、地域の情報を事前にしっかり調べておきましょう。 
 
ニュースなどで「ハザードマップ」という言葉を聞いたことがある方もいるかもしれません。 
「ハザードマップ」とは、わかりやすく言うと「自然災害による被害範囲を予測した地図」のことです。 
 
2020年の8月下旬、国土交通省は「水害ハザードマップ」における不動産物件の所在地の説明を義務化するため、宅地建物取引業法施行規則の一部改正を施行しました。 
 
これまで、土砂災害や津波リスクに関しては、重要事項説明の項目だったものの、水害リスクに関しては対象外になっていたのです。 
 
規則改正後は、自治体が作成している「水害ハザードマップ」を活用しながら、物件の災害リスクについて説明することが求められるようになりました。災害についての情報は、大切な家族の命を守ることにつながります。ぜひ、遠慮なく疑問点は質問をしてほしいと思います。 
 
国土交通省が運営している「ハザードマップ・ポータルサイト」では、豪雨や異常気象などといった自然災害による、地域の危険性を地図上に示した情報を公開しています。 
ぜひ、一度目を通してみてください。 
 
弊社が住宅建築を担当しているさいたま市の当該エリアでは、過去に地震、水害、火事などの災害に見舞われています。参考までに、当該エリアの災害情報の一例を下記にまとめておきましたので、ご参照ください。 
 
ところで、皆さんの中には「ハザードマップ公開によって地価は下落するのではないか」と懸念をもつ方もいるかもしれませんよね。 
 
実は、不動産価格の鑑定基準の中に、各種災害時の影響がすでに加味されているため、現在のところ、ハザードマップ公開による地価への影響はほとんどないといえます。 
 
何にせよ、土地を購入する際には、疑問点は調べたり、不動産会社に質問したりして、事前にすべてクリアにしておくのをおすすめします。 
 
【参考】 
・ハザードマップ・ポータルサイト 
https://disaportal.gsi.go.jp/ 
・埼玉県内における過去の災害と 地域史料のレスキュー [PDFファイル] 
http://jsai.jp/linkbank/tmpdata/saitama2-03.pdf 
・県内市町村地震ハザードマップ 
https://www.pref.saitama.lg.jp/a0401/jishinhazado.html 
・戸田市ハザードブック [PDFファイル] 
https://www.city.toda.saitama.jp/uploaded/attachment/46145.pdf 
 

ポイント3. 候補の土地は「建築条件付き土地」? 

■「建築条件付き」かどうかをチェック! 

 
マイホームの土地探しにあたり、最後にもう1つ、確認してほしい項目があります。 
購入を検討している土地が、「建築条件付き土地」かどうかという点です。 
 
土地の中には、「建築条件付き土地(売建住宅)」というものがあります。 
これは、「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てる」条件ありの土地のことです。 
 
つまり、建築期間や施工会社に条件があり、施主が自由に決められない点に注意が必要です。期間も決められているため、それまでに家の間取りや仕様をほぼ決めておかねばなりません。 
事前にチェックしておきましょう。 
 
 
今回は、「変形地」や地盤などについてお話しました。 
一見デメリットばかりのように見える「変形地」ですが、その特徴や活かし方を工夫すれば、コストパフォーマンスが良く、暮らしやすい家を建てることもできるのです。 
 
施工実績が豊富な工務店・設計事務所であれば、特殊な土地に対する理解が深く、活用事例もたくさんあり、積極的な提案もしてくれるでしょう。 
 
設計・建築技術は住み心地にも関連してくるので、「いい土地」を探すことはもちろんのこと、家の建築をどこに依頼するかも重要なポイントです。 
マイホームは一生に1度の高い買い物です。家づくりは、数々の注文住宅を手がけてきた実績が豊富で、地域に根差した信頼のある住宅会社を選びたいものです。 
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