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家づくりノウハウ
2022.11.04

【マイホーム土地購入の前に知っておきたい】「建ぺい率」「容積率」「用途地域」って何?

目次

 
こんにちは。 
R+houseさいたま中央店の山井です。 
 
マイホームのための「土地探し」をして、やっと気に入った土地を見つけたという人もいるかもしれません。土地探し、土地購入まで完了したら、ようやく家づくりのスタートラインに立ったといえるでしょう。 
 
しかし、土地について調べるうちに、「建ぺい率」「建築面積」など、耳慣れない不動産専門用語が次々と登場し、戸惑うこともあるかもしれませんね。 
 
今回は、よく登場する土地に関する不動産用語について、お話したいと思います。 
 
 

「用途地域」は全部で13種類 

 

■「用途地域」とは 

 
簡単にいうと、「用途地域」とは「都市計画法」に基づいた“土地の利用計画”のことです。「用途地域」は、都市の健全な発展と秩序ある街づくりのために定められています。 
 
「用途地域」は、大きく分類すると“住居系”“商業系”“工業系”の3つで、全部で13の地域に区分されています。 
 
▽住居系用途地域:「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域」 
▽商業系用途地域:「近隣商業地域」「商業地域」 
▽工業系用途地域:「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」 
 
マイホームを建てるために最も人気なのが、「第一種低層住居専用地域」です。建物の高さのほか、後述する「建ぺい率」や「容積率」が最も厳しく定められています。住宅や小学校、図書館や老人ホームなど一部の建物のみ建築可能で、将来的に高層マンションが建って日差しが遮られてしまう、といったような心配もありません。 
 

■マイホーム建築予定地の「用途地域」を把握しておこう 

 
ここで、マイホーム建築を考えている皆さんに注意しておいてほしいのが、「用途地域」によって建築できる建物が異なるだけでなく、「用途地域」ごとに「建ぺい率」、「容積率」などの建築規制が定められているという点です。 
 
つまり、土地の「用途地域」を把握していないと、建築規制に違反した建物を建築してしまう可能性があるのです。 
 
ところで、「建ぺい率」、「容積率」といった不動産用語が出てきましたね。「容積率」、「建ぺい率」については、それぞれ後ほど詳しく説明します。 
 
 

「建ぺい率」と「容積率」って何? 

 

■「建物は、敷地いっぱいに建てられる」という勘違い 

 
「少しでも土地を有効活用したいので、敷地いっぱいに建物を建てたい」と考えている人もいるかもしれませんよね。ですが、実際には“建物は、敷地いっぱいには建てられない”のです。 
 
先ほど説明した「用途地域」には、「建築基準法」により、「用途地域」ごとに「建ぺい率」と「容積率」が定められています。つまり、「用途地域」によって、数値が異なるのです。マイホームが違法建築物にならないよう、注意が必要です。 
 

■「建ぺい率」、「建築面積」とは 

 
まずは、「建ぺい率」について説明しましょう。 
 
「建ぺい率」とは、“敷地面積(建物を建てる土地の面積)」に対する「建築面積(建物を真上から見たときの面積)」の割合”のことです。ちなみに、1階より2階が広い場合は、2階部分が「建築面積」となります。 
 
◇「建ぺい率」を求める式 
「建ぺい率」=「建築面積÷敷地面積」 
 
たとえば、「敷地面積」が100㎡、「建ぺい率」60%の場合、「建築面積」は60㎡が上限となります。 
 
ここでまた「建築面積」というワードが新たに登場しましたね。あわせて「建築面積」についても説明しておきましょう。 
 
「建築面積」とは、“建築物を真上から見たときの外周で求めた面積”のことです。一般的な住宅の場合、1階部分の面積を指しますが、たとえば2階のほうが面積の大きい建物などの場合、2階を地面に投影した面積が「建築面積」となります。 
 
ところで、なぜ「建ぺい率」が定められているのでしょうか。これは、敷地内に適当な空地を確保することで、採光・通風・延焼防止を図るためなのです。 
 

■「建築面積」と「建物面積」は違う? 

 
皆さんの中には「建築面積」、「建物面積」、「延べ床面積」など、似たようなワードを聞いたことがある、という人もいるかもしれません。それぞれ違いはあるのでしょうか? 
 
「建築面積」については、先ほど説明したとおりです。 
では、似たようなワードの「建物面積」とは、いったい何なのでしょうか。 
 
実は、「建物面積」と「延べ床面積」とは同じものです。これは、「家のすべての階の床面積(壁または柱の中心線で囲まれた部分の面積)」をすべて足した数値のことです。2階建て、3階建ての建物の場合は、すべての階の面積を合計します。 
 
たとえば、家の床面積が、1階60㎡、2階40㎡なら、この家の「延べ床面積」は60+40=100㎡となります。ちなみに、玄関やひさしなどは、奥行きが2mを超える場合は「延べ床面積」に算入されます。 
 
◇「延べ床面積」を求める式 
「延べ床面積」=各階の床面積をすべて足した数値 
 
不動産広告では、「建物面積」に車庫や地下室が含まれている場合、その旨と面積を表記することが義務付けられています。これらの数値は、屋内空間の広さに関わる「容積率」の算出に使われます。 
 

■「容積率」とは 

 
次に「容積率」について説明しましょう。 
 
「容積率」とは、“「敷地面積」に対する「延べ床面積」の割合”のことです。「建ぺい率」と同じく、「用途地域」ごとに定められた上限の数値が違うので注意してください。ただし、「容積率」には緩和措置が設けている建物部分があり、地下室やインナーガレージなどが該当します。 
 
◇「容積率」を求める式 
「容積率(%)」=「延べ床面積」÷「敷地面積」×100(%) 
 
たとえば、100㎡の土地で「容積率」80%の場合、「延べ床面積」の上限は80㎡となります。 
 
ざっくりまとめると、「建ぺい率」が建物の平面的な広さを制限するのに対し、「容積率」は空間的なスケールを制限する基準といえるでしょう。 
 
 
このように、今回はマイホームを建てる土地について知っておきたい3つのポイントである「用途地域」、「建ぺい率」、「容積率」といった用語についてご紹介しました。 
 
「3階建ての家」「隣家との距離が近い家」「駐車場や大きいバルコニーなどがある家」を考えている人は、特にこれらのポイントを考慮しながら建築計画を立てる必要があるでしょう。 
 
最後に、さいたま市には、主要な駅や幹線道路やその周辺の商業施設、郊外ののどかな地域など、様々な用途地域に分かれています。
「用途地域」、「建ぺい率」を調べるのに便利なサイトの一例を、参考までに紹介しておきます。 
 
都道府県別の用途地域マップ 
https://cityzone.mapexpert.net/pgKenList 
 
さいたま市「用途地域」マップ 
https://www.sonicweb-asp.jp/saitama_g/map?theme=th_20 
 
大切なマイホームを建てるときには、このようなポイントをしっかり踏まえましょう。
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